2022년 8월 기준, 현재의 부동산 정책들에 따르면, 1주택자 분들에게 많은 혜택을 주고 있습니다.
양도소득세 비과세 혜택부터, 앞으로 시행될 종합부동산세 절감 등등 다양한 과세 감면 제도들이 있습니다. 물론 유용한 제도들이지만, 아쉬운 점도 있습니다.
바로 이러한 혜택을 누리기 위해서는 1주택에서 벗어나기 힘들다는 점입니다. 1주택에서 벗어날 수 없다는 것은 실거주, 즉 내 집을 깔고 산다는 것입니다. 이게 무슨 문제냐? 싶기도 하겠습니다. 실거주하는 집값이 오르면 자산 가치가 오르니 좋을 수 있습니다. 하지만, 그 이상의 현금 흐름을 만들 수가 없습니다. 집을 팔기 전까지는 수익을 만들 수 없다는 뜻입니다.
그렇다면, 1주택자가 할 수 있는 현금흐름을 만들 방법은 무엇일까요?
대표적인 것이 갈아타기입니다. 단순히 지금의 집을 매도하고 새로운 집으로 이사 가는 것이 아니라, 보유한 주택을 세를 놓고 자신은 전세나 월세를 구해서 다른 집에서 거주하는 방법입니다. 자신이 놓은 월세나 전세가 보다 낮은 금액의 집으로 들어가는 것입니다. 그렇다면, 충분히 현금흐름을 만들 수 있습니다.
주택자 전세자금 대출 조건
1 주택자가 전세자금을 대출을 받을 수 있는 조건은 일반적, 예외적 2가지로 나뉩니다.
1) 일반적인 조건
비규제 지역과 조정지역의 시가 9억 원 이하의 1 주택을 보유하고 있다면, 전세자금 대출이 가능합니다.
반대로 전세 대출이 불가능한 경우도 있습니다.
2020년 7월 10일 이후 투기지역, 투기과열지구 내의 3억 원을 초과하는 아파트를 구입한 경우입니다. 이 경우는, 전세로 거주하다가 새로 아파트를 매수한 상황인데, 이때 기존의 전세금은 즉시 회수됩니다.
2) 예외적인 경우
불가피하게 이사를 가거나 가족이 떨어져 살아야 하는 경우가 대표적인 경우입니다.
아래 3가지 조건을 모두 충족해야 합니다.
- 직장 이동, 자녀교육, 부모 보양, 요양, 치료, 학교 폭력 피행 중 1가지에 해당
- 구입한 주택의 소재지를 벗어나서 전세 주택을 얻는 경우
- 구입한 주택과 전세 주택 모두에서 세대원이 실제 거주할 경우
가족은 기존 주택에 거주를 하고, 아버지만 다른 곳에 전세를 구하는 경우와 같은 기러기 아빠가 대표적인 예가 될 수 있겠습니다. 이 경우에는 규제지역 및 기준금액 이상이라도 전세자금 대출이 가능합니다.
1주택자 전세자금 대출 한도는 얼마?
1주택 전세자금 대출을 보증하는 회사별로 최대 대출한다고 다릅니다.
- 주택금융공사 : 2억
- 주택도시 기금 : 2억
- 서울보증보험 : 3억
위 3곳에서 직접 대출을 받는 것은 아니고, 지정된 은행을 통해야 합니다. 또한, 은행별, 개인 신용 및 소득에 따라 대출 금리도 달라질 수 있습니다. 대출금액은 전세 보증금의 최대 80%까지 가능합니다. 만약 A은행에서 서울보증보험을 통해 전세자금 대출이 된다 하더라도, 전세가가 3억이라면, 2.4억까지만 대출이 가능하다는 것입니다.
전세자금 대출 신청 방법
위에서 언급한 조건과 한도가 충분하다면, 가까운 1 금융권 은행을 통해 대출 신청을 받을 수 있습니다. 은행별로, 대출 상담사별로 한도나 금리가 다를 수 있으니, 힘들더라도 꼭 발품을 파시기 바랍니다.
만약 1 금융권에서 대출이 되지 않는다면, 2 금융권에서도 신청할 수 있으니, 이 점 참고하시기 바랍니다. 최근에 카카오 뱅크와 같은 인터넷 은행에서도 전세대출을 재개한다고 하니, 다방면으로 확인해보시는 것이 필요하겠습니다.
- 임차보증금이 수도권 7억원(지방 5억원) 이하인 임대차계약을 체결하고,
임차보증금의 5% 이상을 계약금으로 지급한 경우
- 본인과 배우자(결혼예정자 포함)가 무주택이거나 보유 중인 주택이 1주택*(배우자 포함, 부부합산 연소득 1억원이하인 경우에 한함)인 경우
- 보유 중인 주택의 가액이 9억원을 초과하거나, 2020.7.10일이후 투기지역 또는 투기과열지구 내 소재한 주택으로서
취득시점주택가액이 3억원 초과하는 아파트를 구입한 경우에는 대출대상에서 제외됨.
다만 실수요 요건을 증빙하는 경우에는 신청 가능